米国と日本の不動産ブローカーの根本的な違い

米国でいう不動産ブローカー資格は医者、弁護士についで三大資格の一つです。認知度もあり、スティタスが高い資格です。ブローカー(日本で言う不動産会社・宅建業者)と、そのブローカーと契約するエージェント(社員)が明確に区別されます。事務所を持つことができるブローカー資格と、不動産営業をすることができるエージェント資格とが分かれています。エージェントは全員、州から許可を得た有資格者であるプロです。
エージェントの多くは、成功報酬型(フルコミッション型)で不動産会社(ブローカー)と契約しています。会社というより個人の力量にすべてがかかっています。腕のいいエージェントはブローカーの間で引き抜き合戦が行われることもあります。仲介手数料に関しては、売主が全額の6%を売側ブローカー(仲介業者)に支払います。報酬を受け取った売側ブローカーは、買側のブローカーに半分を支払うという仕組みになっています。
一方、日本でいう「不動産ブローカー」は宅建業者(免許のある会社)に所属せず、無免許で仕事をしている個人事業者などの事をいいます。主な仕事内容は、高額な不動産物件を“値付業者(売側業者)”と“客付業者(買側業者)”の間で持ちまわります。成功報酬として「企画料・紹介料・広告料・・・」等の名目で受領します。売側業者→ブローカー(→ブローカー)→買側業者と3者(又は4者)であればまだ話が繋がりますが、ブローカーがそれ以上の複数人(社)になると話がまともに繋がらなくなる場合が多い。餡子(あんこ)などとも言われますが、この部分を一元ネットワーク化(1本化)することにより少なくとも交渉はスムーズに出来るようにしなければなりません。一つの不動産売買を成約させる為には、人脈情報なども含め情報量を最大化する必要があります。しかし、不動産ブローカーは免許業者でない為、責任の所在が不明確です。ましてや悪徳が付くと物件概要の内容がデタラメであったり、物件でもないのに不動産市場へ出回ったり、地面師詐欺などもあるわけですから充分注意しなければなりません。
※一般的にブローカーは「売主」を見つけて不動産業者に紹介します。これは、買いたい人を紹介しても、別の業者で希望の物件を扱っていればそちらで決めることもあり得るため、“骨折り損”になるからです。そうならないよう、売主を紹介して不動産業者と専任媒介契約を結んでもらうことができれば、必ずその業者が売主側の仲介業者として入ることになり、紹介料を確保出来るわけです。